JREIT

【JREIT】新型コロナウイルスの影響でJリート(不動産投資信託)は下落!

米国株のポートフォリオ

お疲れ様です!!

新型コロナウイルスの感染拡大に伴う「コロナショック」の影響により、2019年には好調だった金融商品の1つがREIT(不動産投資信託)の軒並みの下落が目立ちます。

日本では「J-REIT」と呼ばれ、東京証券取引所に上場しているものは、トヨタ自動車やソニーといった事業会社の株のように取引所で売買ができます。

J-REIT(Jリート)は、多くの投資家から集めた資金で、プロのファンドマネージャーがオフィスビルや商業施設、ホテルやマンションといった複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。

不動産収入の90%を投資家に還元することで法人税が免税になるため、配当利回りは高い設定になっており、高い配当金を求めてJREITに投資する人達は非常に増えてきました。

ここ最近では世界各地で広まっているコロナウイルスの影響により、国内の各地ホテルでは宿泊客が激減している影響で、ホテルを運用しているJREITの株価はリーマンショック級の大暴落です。

コロナウイルスのせいでJリート(不動産投資信託)は全面安

Jリート(不動産投資信託)http://www.japan-reit.com/list/rimawari/より引用

私は2018年にインヴィシンブル投資法人という銘柄に投資したことがあって、購入当時は高い利回りに惹かれて買いボタンをポチっと押して2020年02月まで保有していますが、今は売却しており、コロナウイルスショックの影響で株価はわずか1ヵ月足らずで半分になっています。

コロナウイルスの影響でJ-REITに与えたインパクトは凄いですね。

J-REITの配当利回りランキング

JREITの配当利回りを高い順からチェックしてみると、今までに見たことのない利回りで大変驚きです。2020年03月19日時点で、このような順になっています。

  1. インヴィンシブル投資法人(8963):利回り17.97%
  2. ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985):利回り15.18%
  3. ケネディクス商業リート投資法人(3453):利回り11.73%
  4. 投資法人みらい(3476):利回り11.26%
  5. スターアジア不動産投資法人:利回り10.76%
  6. 森トラスト・ホテルリート投資法人:利回り10.69%
  7. いちごホテルリート投資法人:利回り10.62%
  8. タカラレーベン不動産投資法人:利回り10.40%
  9. マリモ地方創生リート投資法人:利回り10.39%
  10. 福岡リート投資法人(8968):利回り10.15%
  11. 大江戸温泉リート投資法人(3472):利回り10.13%
  12. 星野リゾート・リート投資法人(3287):利回り10.05%

上位12位の銘柄はいずれも利回り10%超えというかつてない異次元な数字になっています。12個の銘柄中、6個はホテルを中心に投資を手掛けている銘柄ですね。

業績が下方修正され、配当金も減配する可能性がありますので、利回りが高いからといって全力投資は控えるべきでしょう。

新型コロナウイルス感染拡⼤のJ-REITへの影響

先週(2/17~2/21)の東証REIT指数は続伸。

新型コロナウイルスの感染が拡大し、企業業績や景気への悪影響の長期化が 懸念されるなか、長期金利の低下や好調な不動産市況を背景に、REITに資金が流入し、 20日終値は2,250.65ポイントと、昨年11月以来3ヶ月半ぶり高値を付けた。

先週は2019年12月期の決算発表が相次いだ。好調なオフィス市況を反映し、 オフィスビル系銘柄は増配基調が続く一方、収益変動要素が高いホテル系銘柄は ウイルス感染拡大による影響が見通せないため、現時点で業績予想に反映していない。

仮に影響が長期化する場合は、業績下方修正も想定されよう。

http://www.japan-reit.com/より引用

利回り10%を超えている銘柄はほとんどが高値から株価が50%も下落するという異常事態です。

新型コロナウイルスによる不況はいつ収束するか分からないため、今すぐ飛びついてJ-REITを購入するのは早計かも知れないですね。しかしながら、今が底値であり、タイミングを逃す可能性もあります。

これが投資の難しいところですね。

先週(3/9~3/13)は、新型コロナウイルスの世界的感染拡大を受け、 WHOがパンデミックを表明。金融市場の混乱に加え、東京オリンピックの 開催懸念の浮上、長期金利の急上昇等を背景に、不動産株式とともに 東証REIT指数も大幅下落。

13日は下落幅-187.20ポイントと、リーマン ショック時を上回る指数算出来最大の下落幅となり、終値は1,596.30 ポイントと、2015年9月のチャイナショック以来4年半ぶりの安値となった。 一方、投資口価格の急落に伴い、REIT全体の平均分配金利回りは4.81%、 平均NAV倍率は0.94倍となり、割安感が強まる。

先週から始まった1月期決算発表によれば、オフィスビル、物流施設、 住宅系銘柄の業績見通しは好調である。 感染拡大に収束が見えず、年度末を控えた機関投資家の動向によって 当面は荒い展開も想定されるが、連鎖安に歯止めが掛かれば、 分配金利回りを背景とした見直し買いも期待できよう。

http://www.japan-reit.com/より引用

2020年と言えば東京オリンピックの年なので、何もなければホテル関連銘柄は上昇していくだろうと予測していたアナリストは昨年多かったのだが、まさかコロナショックの影響でここまで暴落することは誰も予測できなかったことでしょう。

コロナウイルス(新型肺炎)の影響でホテルリートの株価は大暴落

コロナウイルス(新型肺炎)による経済後退懸念を受けて、売るに売られているJREITはホテルを中心としたJREITです。

暴落ランキングとして、ホテル>商業施設>オフィス>住宅の順で下落が目立っている状態です。

ホテル系銘柄は、一定額の固定賃料と、ホテル収益によって変動する賃料を組み合わせた契約を、テナントと締結している事例が多い。

従って、業績予想で見込んでいた変動賃料は、インバウンドの減少がホテル収益の低下に繋がると、減少する可能性が高くなる。

特に都市部のビジネスホテルは、インバウンドの増加を見込んで供給が増加している。更に宿泊に特化しているため、差別化が難しく、宿泊者需要が減退すると宿泊単価の下落に繋がりやすい。

http://www.japan-reit.com/column/2020/1306より引用

コロナウイルスの終息時期は不明ですが、しばらくはリスクオフの状態が続きそうですね。

3ヶ月経過しても感染の拡大に歯止めが掛からない場合には、J-REIT価格も一般企業と同様に株価の戻りが鈍くなる可能性がある点は注意した方が良いでしょう。

IFGL(海外リートETF)に投資すると間接的にJリートにも投資ができる

Jリートは投資家から集めたお金で、プロのファンドマネージャーがその資金で様々な不動産を購入し、運用益を投資家に還元する金融商品です。

利益の90%以上を還元することで、法人税が免税されるという仕組みのため、配当利回りは大きく設定されているため、配当金狙いとして人気のある投資先となっています。

J-REITの多くは、年に2回決算を行います。つまり、運用が順調であれば年に2回分配金を受け取ることができます。ホテルを投資先とするJ-REITならば、宿泊施設の割引券がもらえるといったイメージです。

そこで、今回紹介したJリートの銘柄に直接投資しなくても、多くのJリートに一括して投資ができるETFがありまして、その名もiシェアーズ 先進国(除く米国) REIT ETF(IFGL)という銘柄です。

IFGLは海外ETFで、国内の証券会社で1口から投資することができます。ETFのメリットとして、複数の銘柄に一括投資しているため、一社が倒産したとしても、ETF自体はなくならないため、リスク分散になりますね。

IFGLは米国を除く日本をはじめとする先進国の不動産投資信託に投資しており、国別の保有比率はこちらです。

  1. 日本:25.77%
  2. 香港:12.59%
  3. イギリス:11.12%
  4. ドイツ:9.84%
  5. オーストラリア:7.92%

日本が投資先1位となっています。

他の先進国のリートにも投資しているため、高い分散効果を持っているので、例えばJリートの一社が破綻したとしても、ETF自体なくなることがないのは大きなメリットですね。

iシェアーズ 先進国(除く米国) REIT ETF(IFGL)

IFGLについてこちらの記事を見ていただくと細かく説明しています。

IFGL
【海外高配当ETF】IFGL(iシェアーズ米国を除く先進国 REIT ETF)の紹介IFGL(iシェアーズ米国を除く先進国 REIT ETF)は配当利回り3~5%もある海外リートETFであり、高配当銘柄であります。...

IFGLはインヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人にも投資している

IFGLは38,783万ドル(約431億円)の資産を運用している海外リートETFあり、その中の0.36%をジャパン・ホテル・リート投資法人、0.29%をインヴィシンブル投資法人に投資しています。

つまり、IFGLに投資するだけでJリートの銘柄の株価についてあまり気にする必要がなく、IFGLを保有しているだけでも年間4回も配当金を受け取ることができるというメリットがあります。

多くの銘柄に分散投資している分、配当利回りは年間平均3~4%を推移しているため、ちょっと物足りないと思った方はIFGLよりも個別のJリート銘柄に投資する方が大きなリターンを得ることができるでしょう。

そしてIFGLが投資しているJリートの中でも、保有比率として一番多い銘柄はこちら。

  1. 日本ビルファンド:1.29%
  2. 野村不動産マスターファンド投資:0.99%
  3. 投資法人日本プロロジスリート投資法人:0.75%
  4. オリックス不動産投資法人:0.72%
  5. 日本リテールファンド:0.71%

JREITに直接投資したいけどリスクがある、と思った方はIFGLを投資対象として検討するのも良いかも知れません。

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個人投資家
ねるねる
30代リーマン、システムエンジニアをやりながら米国株と日本株を日々研究する個人投資家。