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【J-REIT】新型コロナウイルスの影響でインヴィシンブル投資法人(8963)は大きく減配

インヴィンシブル投資法人(8963)

J-REITは国内の不動産投資信託で投資家から集めたお金で物件を運用し、家賃収入を投資家にリターンすることで人気を集めている人気の金融商品の一つです。

普通の株よりも配当利回りが高いことでインカムゲイン狙いの投資家に好まれることがあり、かつて私もいくつか保有していた銘柄がありました。

2020年は新型コロナウイルス(COVID-19)の影響で大きく株価が下落してインヴィンシブル投資法人(8963)について紹介します。

この記事のポイント

  • インヴィンシブル投資法人はホテルを中心としたJ-REITであり、新型コロナウイルスの外出規制により、ホテルの収入は激減しており、同社の収益も大きく下がっています。
  • 2020年4月時点ではインヴィンシブル投資法人は配当利回りは10%超えと1位だったものの、投資家に配当金を還元する余裕がなく、予想された配当金は大きく下がりました。

インヴィンシブル投資法人(8963)はどんな銘柄?

インヴィンシブル投資法人(8963)はホテルや住居、商業施設を運用しているJ-REITです。保有比率としてはホテルが74%、住居が25%とホテルの割合が多い銘柄となっています。

海外物件を保有することについて明言されていますが、暫くはホテルのみを取得する予定となっているようです。

ソフトバンクの子会社で外資系運用会社のフォートレス・インベストメント・グループ(FIG)が同社の株を80%も保有しています。

またこのJ-REITはJCRからA+の格付を取得しており、一応それなりに信頼性を評価されてはいるようですね。

上場日 2004/05/17
資産運用会社 コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
決算月 6月と12月(配当金支払いは3ヵ月後)
格付け A+(JCR)
資本金 190百万円
上位株主 Fortress CIM Holdings L.P. (80%)とソフトバンクグループ株式会社 (20%)
資産保管会社 三井住友信託銀行

インヴィンシブル投資法人(8963)の保有物件と地域別取得比率

インヴィンシブル投資法人(8963)の保有物件

インヴィンシブル投資法人の保有物件数は147棟です。物件の取得総額は5,117億円とJ-REITの中でも巨大であり、その殆どがホテルで構成されていますね。

地域としては東京を半分として、残りを他の地域に分散させている状態です。

取得価格1位のウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパは海外に所在しているリゾートホテルです。

順位 物件名称 取得価格 投資比率 用途
1 ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ 301億円 6.09% ホテル
2 ホテルマイステイズ五反田駅前 265億円 5.37% ホテル
3 ホテルエピナール那須 210億円 4.25% ホテル
4 ホテルマイステイズプレミア赤坂 207億円 4.19% ホテル
5 ホテルマイステイズプレミア札幌パーク 167億円 3.39% ホテル

インヴィンシブル投資法人(8963)の地域別取得額比率

その他地域 38.3%
東京23区 23.3%
中部・近畿地区 13.7%
関東地区 13.5%
主要5区 10%

インヴィンシブル投資法人(8963)の投資のメリットとデメリット

2020年はホテルを特化したJ-REITに対する投資はやや悲観的です。

新型コロナウイルス(COVID-19)の外出規制により、今年は投資したところでホテル型のJ-REITは収益減のため、配当金の支払いが減配するなどメリットよりはむしろデメリットの方が多いです。

インヴィンシブル投資法人(8963)の投資のメリット

  • 株価はJ-REITの中でも2番目に安いため、少額投資が可能です。
  • JCRからA+という高い評価を受けている。

インヴィンシブル投資法人(8963)の投資のデメリット

  • ホテルを中心とした物件が多く保有しているため、新型コロナショックの外出規制の影響により、宿泊激減の影響を受けている。
  • 2020年06月、2020年12月の権利落ち日の分配金は予想よりも下がる可能性があると考えています。
  • 新型コロナウイルスショックによって、減収、配当の減配の可能性が高いことでしょう。

2020年はコロナウイルスの影響により、ホテル利用客激減のため、インヴィンシブル投資法人を保有するというメリットよりも、保有デメリットの方が多いと思います。

私がこの銘柄に投資するなら1~5口までと考えており、J-REITへの投資は住居型>オフィス>商業施設>ホテルリートといった優先順位です。

インヴィンシブル投資法人(8963)株価とチャート

インヴィンシブル投資法人(8963)株価

現在の株価は1口たった23,790円です。これはかなり低いですね。この銘柄の投資価格の低さはJ-REITの中でも2位であり(1位はインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人)、ホテルリートに興味がある方は少額で投資が出来るチャンスです。

インヴィンシブル投資法人の2020年の分配金は3,459円という予想です。この分配金予想はコロナウイルスが表面化する前に提示された数字のため、ホテル業界の売上低下によって十分に減配する可能性はあるでしょう。

そして株価下落の影響を受けて、配当利回りは17.97%まで急上昇しています。株価が5万円の時は利回りが5~6%台を推移していたため、わずかな期間で株価が1/3も下落したことになります。

コロナウイルスの影響で暴落しているホテルリートは今、投資する価値はあるか?と聞かれると、余剰範囲内の資金で投資したとして、株価が上下に変動しても、一喜一憂しない気持ちで投資する感じでしょう。

インヴィンシブル投資法人(8963)のチャート

インヴィンシブル投資法人(8963)のチャートを見ていきましょう。

インヴィンシブル投資法人(8963)のチャートインヴィンシブル投資法人(8963)のチャート

2011年~2012年の株価は1~2万円台を推移していたため、インヴィンシブル投資法人(8963)は現在、株価が1口19,250円と8年振りの安値を更新しています

2016年、2019年ではホテルの高収益に伴い株価は回復していますが、今はその当時に比べると70%も下落したことになりますね。安値と高値の差が激しく、ボラリティが高い銘柄であることが分かります。

2020年02月にコロナウイルスが顕在化したことでホテルに宿泊する利用者が激減したことで売り上げは落ち込み、ホテルの運用を中心としているインヴィンシブル投資法人にとっては大きな打撃となっています。

ちなみに、この大きな下落はホテルリートに限らず、他のJ-REIT銘柄も全て下落しています。

よって、株価は現在凄まじいスピードで下落しており、コロナウイルスが収束しない限りはホテルの業績は冷え込み、株価の上昇はしばらく期待できない可能性があるでしょう。

インヴィンシブル投資法人(8963)の分配金・配当実績

参考までにインヴィシンブル投資法人(8963)の過去10年間の分配金・配当実績を載せておきます。

権利落ち日 実績分配金(円) 予想分配金(円)
35 2020-12-31 未定 1,647
34 2020-06-30 未定 1,812→30円
33 2019-12-31 1,725 1,725
32 2019-06-30 1,656 1,656
31 2018-12-31 1,683 1,683
30 2018-06-30 1,430 1,426
29 2017-12-31 1,564 1,564
28 2017-06-30 1,264 1,254
27 2016-12-31 1,477 1,452
26 2016-06-30 1,186 1,176
25 2015-12-31 1,187 1,163
24 2015-06-30 860 860
23 2014-12-31 733 733
22 2014-06-30 573 573
21 2013-12-31 237 237
20 2013-06-30 264 264
19 2012-12-31 117 117
18 2012-06-30 200 200
17 2011-12-31 200 200
16 2011-06-30 200 200
15 2010-12-31 435 435

新型コロナウイルス感染拡⼤のホテルセクターへの影響

中国の武漢市で発⽣した新型コロナウイルスの感染が拡⼤するなか、1⽉25⽇に中国政府の発表した海外への団体旅⾏の禁⽌などにより訪⽇外国⼈客数の減少が予想されます。

実際、⽇本のホテルで訪⽇外国⼈のキャンセルが発⽣するなど、 J-REIT市場ではホテル関連銘柄の業績への悪影響が懸念され、株価は⼤きく下落しました。⾜元では感染拡⼤が抑制されるとの期待や⾃⺠・公明両党が観光業など国内企業への⽀援策を政府に求める⽅針で⼀致したことなどを材料に反発をしています。

なお、J-REITの保有物件に占めるホテルの⽐率は10%以下(取得価格ベース)で、J-REIT全体への影響は限定的です。

https://www.okasan-online.co.jp/data/fund_report/pdf/200207_3772.pdfより引用

今回紹介したインヴィンシブル投資法人は分配金利回りは高くて魅力的だが、株価の推移には要注意ですね。

2020年、新型コロナウイルス発生によるホテル需要の減少を懸念した売りが目立つ中、ホテルと中心としたリート関連銘柄への投資は控えめに、コロナウイルスが収束した頃には需要が増える可能性があると思います。

ホテルの需要が回復する頃には再びこの銘柄に投資し、保有口数を増やしても良い銘柄だと思います。

ただし、それまでにこの銘柄が倒産しなければ良いのですが・・

本日はインヴィンシブル投資法人について紹介した記事でした(๑•̀ㅂ•́)و✧ではまた!

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個人投資家
ねるねる
30代リーマン、システムエンジニアをやりながら米国株と日本株を日々研究する個人投資家。