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【J-REIT】コロナウイルスの影響で株価下落中のインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の紹介

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)

J-REIT(不動産投資信託)は多くの投資家から集めたお金でプロのファンドマネージャーが物件を購入し、運用することでその家賃収入の利益を投資家に還元する仕組みです。利益の90%以上を還元することで法人税が免税になるため、配当利回りは多くなる傾向もあることからJ-REITを保有する投資家は多いです。

かつて私もいくつかJ-REITを保有していましたが、ここ最近、世の中に顕在化したコロナウイルスの影響でホテルといった宿泊施設を利用する客は減り、ホテルを中心としたJ-REITの株価は軒並み下落しています。

わずか1ヵ月で株価が半分になったり、配当利回りは急激に上昇したりとリーマンショック以来の株安が世界同時で起きていますね。今のところ、コロナウイルスが終息する時期が未定であり、ホテル業界には投資をおすすめしませんが、私が購入を検討しているインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)というJ-REITについて紹介したいと思います。

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)はどんな銘柄?

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)は外資系の資産運用会社大手インベスコ・グループがスポンサーのJ-REITです。

インベスコ・グループはJ-REIT以外でも、QQQという米国ETFを運用していることでも有名であり、巨大な資産運用会社の一つですね。

インベスコ・オフィス・ジェイリートの投資先として、ファンド名が示す通りオフィスが70%を占めており、その他の不動産が30%です。ホテル、商業施設といった物件の保有比率は0%です。

上場日 2014/06/05
資産運用会社 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
決算月 4月、10月
格付け AA-(JCR)
資本金 77.145百万円
上位株主 インベスコ・グループ・サービシーズ・インク (100%)
資産保管会社 三井住友信託銀行

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の保有物件と地域別取得比率

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の保有物件

順位 物件名称 取得価格 投資比率 用途
1 西新宿プライムスクエア 348億円 15.22% 事務所
2 品川シーサイドイーストタワー 251億円 10.95% 事務所
3 恵比寿プライムスクエア 250億円 10.93% 事務所
4 クイーンズスクエア横浜 160億円 7.01% 事務所
5 錦糸町プライムタワー 151億円 6.62% 事務所

インベスコの主要物件は西新宿プライムスクエア、時価総額は348億円もあります。

西新宿プライムスクエア西新宿プライムスクエア(https://officee.jp/detail/33885/70283/より引用)

 

西新宿プライムスクエア西新宿プライムスクエア(https://officee.jp/detail/33885/70283/より引用)

西新宿プライムスクエア(旧:西新宿木村屋ビルディング・新宿区西新宿)は、1988年竣工、菱型の個性的な形状をした賃貸事務所物件。

ダブルカーテンウォールの外壁と、広々としたエントランスアプローチが存在感のあるオフィスビルです。

基準となるオフィスフロアの規模は400坪超え。募集時期やフロアによっては分割区画もあります。

主な設備は空調・男女別トイレ・光回線・OAフロア。併設の駐車場は機械式と自走式を併用し、120台収容可能な規模。乗用エレベーターは8基設置されています。西新宿プライムスクエアは、西武新宿線・西武新宿駅から徒歩約4分。周辺は多くの飲食店を始め、店舗が充実するエリアです。

新宿駅など複数の駅が徒歩圏内の距離で、利便性の高い立地。住所は新宿区西新宿です。

https://officee.jp/detail/33885/70283/ より引用

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の地域別取得比率

インベスコの保有物件の90%は東京都内に集中しています。残り10%は中部・近畿地方、その他地域となります。

東京23区 32.5%
関東地区 21.5%
主要5区 36.9%

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の投資のメリットとデメリット

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の投資のメリット

  • J-REITの中でも株価の低さはダントツ1位のため、少額投資から始めることができます。
  • オフィスに特化しているため、ホテル業界よりもまだオフィスの方が安定しています。

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の投資のデメリット

  • 日本経済が後退しつつある今、オフィス空室が目立つと業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
  • J-REITはボラリティが高いため、オフィスだけに集中投資するのはリスクが高いでしょう。

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)株価とチャート

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の株価

インベスコの現在の株価は1口たった9,940円です。この銘柄の投資価格の低さはJ-REITの中でも1位であり、都内のオフィスを中心としたポートフォリオを持つこの銘柄に興味がある方は少額投資が出来るチャンスですね。

インベスコの2020年の分配金は787円という予想です。この分配金予想はコロナウイルスが表面化する前に提示された数字のため、オフィスの収益が低下すると減配する可能性があるため、過剰な投資には注意ですね。

そして株価下落の影響を受けて、配当利回りは一気に7.95%まで急上昇しています。2020年03月時点のJ-REIT全銘柄の平均利回りは6%ですから、結構高い利回りとなっています。

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)のチャート

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)のチャートインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)のチャート(SBI証券引用)

2017年から2020年01月にかけて、インベスコの株価は綺麗な右肩上がりですね。ひょっとしたらこのまま永遠に上がり続けてしまうのではないかと、購入を控えていましたが、2020年01月のコロナウイルスの発生により、スコーン!と一気に株価が下落しています。

しかし酷い下落ですね。オフィスを中心としたJ-REITよりもホテルリートの方が下落幅が大きいですね。前回の記事で紹介したインヴィンシブル投資法人は株価が3分の1になっており、オフィスよりもホテルリートの株価はとんでもないことになっています。

インヴィンシブル投資法人(8963)
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インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)の分配金・配当実績

期末日 実績分配金(円) 予想分配金(円)
13 2020-10-31 未定 394
12 2020-04-30 未定 393
11 2019-10-31 390 376
10 2019-04-30 409 404
9 2018-10-31 439 426
8 2018-04-30 400 391
7 2017-10-31 2,962 2,907
6 2017-04-30 3,638 3,523
5 2016-10-31 2,733 2,733
4 2016-04-30 2,697 2,668
3 2015-10-31 2,575 2,575
2 2015-04-30 2,605 2,605
1 2014-10-31 1,005 1,005

最後に

J-REITに投資するならオフィス>住居>商業施設>ホテルの順が良いかも知れません。理由はコロナウイルスの影響によりホテル業界はレジャーを利用する客が激減の影響で収益悪化していることもあり、オフィスの方がまだ堅調といえるかも知れません。

また、株式投資する上でJ-REITの保有比率は全体の10~20%までに抑えた方が良いでしょう。仮に昨年J-REITが好調だった年に資金の100%全てをJ-REITに投資していたとすると、ほとんどの銘柄が昨年に比較すると半分くらいまで落ちているため、資産は50%半減したことになりますね。

よって、株式投資する場合、J-REITに興味があれば、例えば運用資産が100万円のうち、J-REITへの投資資金は10~20万円くらいと考えています。

理由として、日本は失われた30年という言葉が示す通り、日本の経済は長期間停滞しており、2008年の世界的な景気後退後はさらに厳しい状況に直面していることからリート及び日本株に対する投資は控えめです。

日本は少子高齢化による人口構造の問題や、それに伴う社会保障に必要な費用の増加、労働力の減少、いわば問題だらけでアメリカのように成長する見込みが薄いため、今はどうしても日本株よりも米国株に魅力を感じます。

J-REITに対する投資の場合、私がポートフォリオに加えるとしてはオフィス、住居であり、株価が底をついたインベスコあたりをひとまず1口か2口買ってみようと思います。

※この記事は投資を促すのではなく、自己判断でお願いしますm(_ _)m 少しでも皆様にお役に立てるよう、J-REITの投資のメリットやデメリットについて考察しています。

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個人投資家
ねるねる
30代リーマン、システムエンジニアをやりながら米国株と日本株を日々研究する個人投資家です。米国株ブログは2019年8月頃スタート。