JREIT

【J-REIT】新型コロナウイルスの影響で株価下落した森ヒルズリート投資法人(3234)の紹介

森ヒルズリート投資法人(3234)

J-REITといえば国内の不動産投資信託で、国内の証券会社なら個人でも簡単に購入することができる高配当利回りの金融商品です。

実際に私もいくつか保有していましたが、新型コロナウイルスが顕在化する前に全てを売却してしまいました。現在はJ-REITの銘柄は何一つも保有していませんが、森ヒルズリート投資法人(3234)は購入を検討している銘柄です。

森ヒルズリートはその名の通り、大手企業がたくさん入居している六本木ヒルズ森タワーを運用していることでも有名であり、取得価格が全リートの中でもダントツ1位です。

この記事のポイント

  • J-REITは配当利回りの高い金融商品ではあるが、投資するなら資産の10%程度に収めると良い。
  • 2020年は新型コロナウイルスの影響もあり、J-REITの購入を考えるならホテルリートは避けるべきかも知れません。
  • 森ヒルズリートは保有物件は少ないものの、以前から興味があった銘柄です。

森ヒルズリート投資法人(3234)の概要

森ヒルズリート投資法人(証券番号:3234)は、スポンサーの森ビルが開発した大規模オフィスビルを中心に投資するJ-REITです。

「六本木ヒルズ森タワー」をはじめとする東京都心部の不動産に集中投資することで、収益性と資産価値を向上させています。

主にオフィスを中心とした物件を保有しており、地域としては東京都の主要5区(千代田区 、中央区、港区、新宿区、渋谷区)が93%を占めています。

東証に上場しているJ-REITの中でも、取得額1位である「六本木ヒルズ森タワー」を保有しています。これがこの銘柄の一番の魅力ですね。

森ヒルズリート投資法人(3234)の投資情報

上場日 2006/11/30
運用会社 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
物件取得額 3,907億円
物件数 11棟
格付け AA(JCR)
配当利回り 4.35%
株価 133,100円
権利落ち日 1月末と7月末

配当利回りは4%台とそこそこ高配当です。配当は年に2回ですね。

半年おきに配当を貰うのは淋しいですが、J-REITの中でも森ヒルズは好きな銘柄です。

2020年に世界を震撼させた新型コロナウイルスの影響もあってか、ホテル需要は低下する中、オフィス関連のリートの株価は堅調に推移しています。

森ヒルズリート投資法人(3234)の保有物件

森ヒルズリート投資法人(3234)の取得額上位5物件

順位 物件名称 取得価格 投資比率 用途
1 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円 29.53% 事務所
2 アーク森ビル 625億円 15.99% 事務所
3 赤坂溜池タワー 439億円 11.24% 事務所
4 愛宕グリーンヒルズ 421億円 10.77% 事務所
5 虎ノ門ヒルズ森タワー 362億円 9.27% 事務所
6 後楽森ビル 272億円 7% 事務所

1位は六本木ヒルズ森タワーという言わずもがな、六本木あるあの中有名な建物です。ここを運用しているがこのリートの最大の魅力といっても過言ではありません。

取得額2位のアーク森ビルは東京都港区赤坂一丁目と同六本木一丁目にまたがって位置するオフィス、住宅、コンサートホールからなる複合施設です。赤坂アークヒルズとも呼ばれています。

森ヒルズリート投資法人(3234)の地域別取得比率

主要5区 93% (約3600億円)
東京23区  7%(約272億円)

森ヒルズリート投資法人(3234)の用途別取得額比率

事務所 92.9%
住居 1.6%
その他施設 5.6%

森ヒルズリート投資法人(3234)のチャート

森ヒルズリート投資法人(3234)森ヒルズリート投資法人(3234)のチャート

森ヒルズリート投資法人は2006/11/30に上場した銘柄です。2008年のリーマンショックにはさすがに大きく下落していますが、2012年の政権交代以降、アベノミクスが発足してからは株価は上昇に転じます。

安倍政権によって日銀は政策金利を引き下げたことから景気を刺激し、多くの株価は上がりました。

2019年には森ヒルズリート投資法人を含む多くのJ-REITが上昇しており、その背景には外国人投資家による資金流入や、東京オリンピック開催を予定していたことからJ-REITの株価は上がりました。

2020年現在、新型コロナウイルスの影響にってホテルリートを中心とする全てのJ-REITは軒並み下落しており、森ヒルズリート投資法人も高値18万から一気に10~12万円台まで暴落しています。

ホテルリートの場合、例としてインヴィンシブル投資法人というホテルを中心した物件を運用しているJ-REITは株価が半分以上も下落するという極めて異常事態が起きていまうs。

よってJ-REITは不況に弱いことから投資する際は運用資金のせいぜい10%程度に収めることが許容範囲であり、配当利回りは大きいものの、ボラリティが高いことを意識しなければいけません。

森ヒルズリート投資法人(3234)の分配金

ご参考までに、森ヒルズリート投資法人の過去6年間の分配金を記録として載せておきます。

期末日 実績分配金(円) 予想分配金(円)
29 2021-01-31 未定 2,900
28 2020-07-31 未定 2,890
27 2020-01-31 2,883 2,860
26 2019-07-31 2,850 2,830
25 2019-01-31 2,822 2,790
24 2018-07-31 2,753 2,720
23 2018-01-31 2,659 2,640
22 2017-07-31 2,610 2,610
21 2017-01-31 2,606 2,600
20 2016-07-31 2,567 2,520
19 2016-01-31 2,502 2,470
18 2015-07-31 2,367 2,360
17 2015-01-31 2,303 2,280
16 2014-07-31 2,151 2,140

最後に

私が森ヒルズリート投資法人に持つのは全リート取得額一位の物件を保有していること、その他にもアーク森ビル、赤坂溜池タワーといった超一流物件が揃っていることから1口保有してもいいかなと思っているところです。

運用会社はこのような一流物件の賃貸料を投資家に還元することで、J-REITは面白い投資先だと思いますね。

新型コロナウイルスの影響で株価は大きく下落していますが、タイミングを逃すと後悔するかも知れないので、自己判断と投資リスクを考慮の上、そのうち1口くらいは森ヒルズリートを投資のポートフォリオに加えるかも知れません。

今回紹介した森ヒルズ以外でも、今私が気になっている銘柄はケネディクス商業リート法人。良かったらこちらの記事も是非見てみてください。

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30代リーマン、システムエンジニアをやりながら米国株と日本株を日々研究する個人投資家です。米国株ブログは2019年8月頃スタート。